Makale, Türkiye’nin tarihindeki en ağır barınma krizini analiz etmektedir ve bu durumun temelinde yatan dört ana yapısal hatayı açıklamaktadır. Bu hatalar, konutun bir yatırım aracına dönüştürülmesi, deprem güvenliği yerine arsa rantına odaklanan plansız kentleşme, halkın parasını koruma aracı olarak konuta yöneldiği 2018 sonrası finansallaşma ve denetimsiz emlak sektörü spekülasyonu olarak sıralanmaktadır. Metin, mevcut krizin konut eksikliğinden ziyade, üretimin barınma ihtiyacı yerine yatırımcı talebine yönelik olmasından kaynaklandığını vurgulamaktadır. Çözüm olarak boş konut vergisi, kiralık sosyal konut üretimi ve piyasa denetimi gibi Viyana ve Singapur modellerine benzer 10 somut adım önermekte ve mevcut iktidarın satış odaklı TOKİ projelerinin krizi çözmediğini belirtmektedir.
Türkiye bugün tarihinin en ağır barınma krizini yaşıyor.
Ama bu kriz bir gecede ortaya çıkmadı.
Sorunun kökünde yıllar boyunca biriken dört büyük hata var:
1) Konutun yatırım aracına dönüştürülmesi
Türkiye’de konut artık bir barınma ihtiyacı değil, “çalışmadan para kazanma” aracına dönüştürüldü.
İktidarın yıllarca sürdürdüğü vergi muafiyetleri, spekülatif imar politikaları ve piyasayı denetimsiz bırakması, “ev al kiradan aldığın ile yaşa ” düzenini teşvik etti.
Sonuç açık:
Bir evin değeri ihtiyaca göre değil,
✔️beklentiye, ✔️spekülasyona ve ✔️manipülasyona göre belirlendi.
2) Plansız kentleşme ve imar–rant düzeni
Kentsel dönüşümün bile ana amacı deprem güvenliği değil, arsa rantı oldu.
Konut üretimi artmadı,
Arsa değeri arttıkça fiyatlar katlandı,
Büyükşehir Yasası ve köylerin mahalleye dönüştürülmesi gibi adımlar, konutu daha da piyasa malına çevirdi.
3) 2018 sonrası kırılma: finansallaşma ve güvenlik arayışı
Döviz, enflasyon ve üretimdeki çöküş sonrası halk parasını korumak için konuta yöneldi.
Ama kritik fark şuydu:
Talep yatırım için arttı,
Arz barınma için artmadı.
“Talep yatırım için arttı, arz barınma için artmadı” cümlesi aslında bugünkü barınma krizinin özünü anlatıyor. Açayım:
TALep Yatırım İçin Arttı NE DEMEK?
Son 10–12 yılda Türkiye’de konut piyasasına gelen ilgi, barınma ihtiyacından değil; yatırım ve rant beklentisinden geldi.
Yani:
İnsanlar ev oturmak için değil, değer artsın, kira getirsin, dolar karşısında korusun diye aldı.
“Bir evim var → ikinciyi de alayım → kiradan maaş çıkarayım” mantığı yaygınlaştı.
Parası olan konutu tasarruf aracı, enflasyondan kaçış, pasif gelir olarak gördü.
Bu yüzden konuta olan talep patladı, ama bu talep barınmak isteyenlerden değil; “yatırımcı” diyebileceğimiz kesimden geldi.
ARZ Barınma İçin Artmadı NE DEMEK?
Devlet ve özel sektörün ürettiği konut sayısı arttı ama bu konutların büyük kısmı barınma ihtiyacı olanlara göre yapılmadı.
Ne demek:
✔ Lüks konut çoğaldı,
✔ Rezidans çoğaldı,
✔ Yatırımcıların alacağı “yüksek fiyatlı” evler üretildi,
✔ Kiralık sosyal konut hiç üretilmedi.
Yani konut üretildi ama yanlış sınıfa üretildi.
Barınma ihtiyacı olan:
Memur
İşçi
Öğrenci
Emekli
için uygun fiyatlı kiralık konut yapılmadı.
Arz yatırımcıya,
Talep yatırımcıdan,
Fiyat yatırım mantığıyla belirlendi.
Bu nedenle orta ve alt gelir grubu için konut kıtlığı oluştu.
Sonuç: Aynı Ev, Yatırım Ürünü Gibi Davranmaya Başladı
Bir evin fiyatı artık:
O evde kim yaşayacak?
O mahallede kaç kişi ev arıyor?
‼️gibi reel etkenlerle değil,
✔️“Bu ev 1 yıl sonra ne kadar değerlenir?”
✔️“Komşu 3 milyon istedi, ben 3.5 isteyeyim.”
✔️“Yabancı alırsa dolar bazında artar.”
gibi spekülatif beklentilerle belirlenmeye başladı.
Böylece:
Barınma için talep edenler fiyat dışı kaldı,
Yatırım için talep edenler piyasayı yukarı çekti.
Bu Cümle Neden Çok Kritik?
Çünkü bu, şu demek:
Konut fazlası var ama barınma krizi var.
Ev çok ama kiralık ev yok.
Arz yanlış yere yapıldığı için halk evsizlik yaşıyor.
Yani kriz yetersiz konut üretiminden değil,
✔️Yanlış konut üretiminden kaynaklanıyor.
Kısacası:
Yatırım talebi şişti → fiyatlar uçtu.
Neden?
“Yatırım talebi şişti → fiyatlar uçtu” cümlesinin arkasındaki gerçek nedenlerden biri:
1) Arsa fiyatlarının yapay biçimde artması
Türkiye’de konut fiyatı = büyük oranda arsa fiyatı demektir.
Arsa fiyatları birkaç nedenle kontrolden çıktı:
✔️İmar planları rant odaklı yapıldı,
✔️Bazı bölgelerin imara açılmasıyla bir anda “altın değerinde arsa” yaratıldı,
✔️Belediyeler ve müteahhitler arasındaki “kat karşılığı rant sistemi” fiyatı yukarı itti,
✔️Arsa üretimi yapılmadığı için mevcut arsalar aşırı değerlendi.
Sonuç:
Arsa fiyatı arttıkça konutun taban fiyatı yükseldi.
Yatırımcı da “nasıl olsa fiyat daha da çıkacak” diyerek daha fazla talep yarattı.
Bu, yatırım talebini şişirdi; fiyatları patlattı.
Barınma amaçlı arz gelmedi → kiralar patladı.
Bugünkü krizin tek cümlelik özeti budur.
Bu, bugünkü çarpılmanın ana sebebi.
4) Denetimsiz emlak sektörü ve dijital fiyat şişirme
Emlak siteleri adeta yeni bir borsa ekranına dönüştü.
Komşu bir ilan fiyat artırınca, tüm bina fiyatını yükseltti.
Emlakçılar “piyasa yukarı gitsin” diye yüksek fiyat girişi yaptı.
Denetim yoktu, algoritmalar fiyat şişirmesine kapı aralıyordu.
Bu dört hata birleşince sonuç kaçınılmaz oldu:
➡️ Memur, işçi, emekli büyük şehirlerde barınamaz hale geldi.
➡️ Emekli, öğrenciler gibi ortak ev tutmaya başladı.
➡️ Kiralar maaşı ezdi, orta sınıf çöktü.
Peki AKP’nin onlarca “sosyal konut” projesi neden krizi bitirmedi?
Çünkü:
AKP’nin yaptığı şey sosyal konut değildir.
Açıklanan projeler:
✔️Kiralık değil,
✔️Satış amaçlı,
Üstelik senet karşılığı borçlandıran TOKİ projeleridir.
Bu ne anlama geliyor?
Kiralık kamu konutu üretilmedi,
Satılan konutlar piyasayı baskılamadı,
Kira piyasası tamamen özel sektörün insafına bırakıldı.
✔ Bu projeler kiralık sosyal konut değildi,
✔ Halkı kira ödeyecek gücü olmayan dar gelirliyi korumuyordu,
✔ Konut satıyordu, hem de:
Senetle,
Borçlandırarak,
Maliyet fiyatına yakın yüksek bedellerle.
Yani iktidar:
“Arz” yarattı, ama yatırımcıya uygun “satış arzı” yarattı.
Barınma için kiralık arzı yaratmadı.
Bu yüzden:
Ev almak isteyen yatırımcılar için yeni talep doğdu,
Bu da arsa ve konut fiyatlarını daha da artırdı,
Kira piyasasına hiçbir katkı yapmadı.
Bugün açıklanan “kiralık sosyal konut” vaadi de aynı nedenle sonuç vermeyecek:
Geçmiş projelerin çoğu teslim edilmedi,
Boş konut vergisi yok,
Emlak siteleri denetimsiz,
Spekülasyon aynen sürüyor.
DÜNYADA BU KRİZİ ÇÖZEN SADECE İKİ ÜLKE VAR
✔ Viyana modeli (Avusturya)
✔ HDB modeli (Singapur)
İkisi de şunu yapıyor:
1) Devlet kiralık konutun en büyük üreticisi.
Konut satmak değil, kiraya vermek temel görev.
2) Piyasa kiralarını baskılayan büyük bir kamu stoku var.
Her yıl 70–100 bin kiralık konut üretiliyor.
3) Boş konut vergisi yüksek.
Ev boş tutulursa ceza ödeniyor.
4) Emlak piyasası sıkı şekilde denetleniyor.
Türkiye’deki krizin derin nedeni ne?
Türkiye’de barınma krizi, tarımın çöküşüyle birebir aynı mantıktan doğdu:
Rant için tarım alanları öldürüldü,
Köyler boşaltıldı,
Çiftçi borca mahkûm edildi,
İthal tohum–gübreye bağımlılık yaratıldı.
Bugün aynı zihniyet:
Konutu da piyasa malına çevirdi,
Boş evi ödüllendirdi,
Rantı teşvik etti.
Sonuç: 1,7 milyon boş ev, milyonlarca kiracı.
2001 krizi neden böyle değildi?
2001’de de enflasyon vardı.
Ama kira artışları bu kadar vahşi değildi.
Neden?
Konut yatırım aracı değildi.
Emlak piyasası finansallaşmamıştı.
“Bir ev değil, üç ev alıp kirayla yaşayayım” kültürü yoktu.
Devlet piyasa üstünde daha görünürdü.
Bugünkü çöküş kültürel, ekonomik ve yapısal bir değişimin sonucudur.
2018 sonrası neden kontrolden çıktı?
✔️Aşırı finansallaşma
✔️Konut bir “maaş makinesi” gibi görülmeye başlandı.
✔️İmar-rant politikaları
✔️Büyükşehir Yasası ve kontrolsüz dönüşüm, fiyatları yapay şekilde yükseltti.
✔️Dijital spekülasyon kültürü
Platformlar fiyat şişirme merkezine dönüştü.
Çöküşün fotoğrafı
✔️Emekli barınmak için öğrenciler gibi ev paylaşıyor.
✔️Memur kiraya çalışıyor.
✔️Gençler ev kuramıyor.
✔️Orta sınıf buharlaştı.
Bu tablo sadece ekonomik değil;
sosyal devletin çöküş fotoğrafıdır.
Peki çözüm? Sandık mı? Politika mı?
Kira artışları frenlenmez, yapısal dönüşüm yapılmazsa halk sandıkta elbette cevap verir.
Ama asıl mesele şudur:
Gerçek çözüm ne?
TÜRKİYE’NİN BARINMA KRİZİNİ DURDURACAK 10 SOMUT ADIM
1) Boş Konut Vergisi – En az %25
1,7 milyon boş konut piyasaya dönmeden kira düşmez.
2) Bölgesel kira tavanı – 3 yıllık model
Gelir + arz–talep + maliyet bazlı hibrit tavan (Londra-Berlin modeli).
3) Emlak sitelerine sert denetim
Fiyat manipülasyonunda ilan otomatik düşmeli, cezai yaptırım uygulanmalı.
4) Spekülatif ev alımına kısıtlama
İkinci–üçüncü evde yüksek vergi, yüksek tapu harcı, kredi sınırı.
5) Devlet her yıl 100 bin kiralık sosyal konut üretmeli
TOKİ satmasın; kiralasın.
Kira piyasanın yarısına sabitlenmeli.
6) Kentsel dönüşüm rantla değil ihtiyaçla yapılmalı
7) Mülk sahipliği şeffaflaştırılmalı
Portföyünde 10 evi olan görünür olmalı.
8) Emekli ve öğrenci için kamu kiralık modeli
Düşük kiralı uzun vadeli sözleşmeler.
9) 5 yıllık zorunlu konut arz planı
Denetim yerelde değil; bağımsız kurullarda olmalı.
10) Kira davaları için hızlı yargı sistemi
“Barınma Adaleti Mahkemesi” benzeri bir model.
Sonuç
Türkiye’de barınma krizi tesadüf değil;
bilinçli olarak inşa edilmiş bir rant düzeninin sonucudur.
Bugün çözüm için:
Sert piyasa denetimi,
Kamu ağırlıklı kiralık konut,
Boş konut vergisi,
Spekülasyonla mücadele
zorunludur.
Bu modeli uygulayan ülkeler krizi çözdü.
Uygulamayanlar ise yıllarca süründü.
Barınma ekmek kadar temel bir ihtiyaçtır.
Ez cümle: Türkiye’deki barınma krizinin temel sorumlusu, konut üretimini barınma ihtiyacı yerine rant ve yatırım odaklı bir modele yönlendiren iktidarın politikalarıdır.
KİM ÇÖZECEK!?
Bu krizi çözebilecek olan, barınmayı ‘insan hakkı’ olarak gören ve konut üretimini yatırım aracı olmaktan çıkaracak bir siyasi iradedir.
Bu ister mevcut iktidar olsun ister yeni bir iktidar, fark etmez; modeli değiştirmeden kriz çözülmez.
Bu krizi kim çözer?
Barınmayı yatırım ürünü değil, temel insan hakkı olarak ele alan ve konut politikasını ranttan arındıran bir iktidar çözer.
Yerel yönetimler destek olur ama esas çözüm merkezi siyasetin tercihlerine bağlıdır.
