Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) 1 Mart 2024 tarihli genelgesiyle, gayrimenkul yatırımı üzerinden Türk vatandaşlığı kazanılmasına yönelik değerleme raporlarını hazırlama yetkisi yalnızca TOKİ iştiraki GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’ye verildi.
Kararın gerekçesi, değerleme raporlarında standart sağlanması ve taşınmazların değerleri arasındaki farklılıkların önlenmesi olarak açıklandı.
Ancak 28 Eylül 2026’da yapılan düzenlemeyle GEDAŞ’ın tek yetkili kuruluş statüsü kaldırıldı. Vatandaşlık başvurularına ilişkin değerleme raporlarını hazırlama yetkisi yeniden şartları sağlayan SPK yetkili değerleme kuruluşlarına açıldı. GEDAŞ ise sistemdeki faaliyetini sürdürüyor.
Dikkat çeken nokta, bu değişikliğe rağmen tercihli değerleme kuruluşu seçimi yönteminin korunması oldu.
Sistemde başvurular doğrudan uzmanlara değil, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarına atanıyor. Ardından ilgili kuruluş raporu hazırlamak üzere uzman görevlendiriyor.
Otomatik atama yönteminde değerleme kuruluşu sistem tarafından belirlenirken, tercihli yöntemde başvuru sahibi kuruluş seçebiliyor.
Sektör kaynakları, tercihli yöntemin belirli kuruluşlara yönlendirme yapılmasına ve çıkar ilişkilerine zemin hazırlayabileceğini ileri sürüyor.
400 BİN DOLARLIK VATANDAŞLIK ŞARTI NASIL AŞILIYOR?
Türkiye’de gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık kazanılabilmesi için en az 400 bin dolarlık taşınmaz yatırımı yapılması gerekiyor.
Ancak sektörden gelen iddialara göre, gerçek piyasa değeri bu sınırın altında bulunan bazı gayrimenkuller, değer manipülasyonu yapılarak 400 bin dolar veya üzerinde gösteriliyor.
Bu işlemlerin bazılarında rüşvet ve usulsüz menfaat ilişkilerinin bulunduğu öne sürülüyor.
İddialara göre, taşınmazın gerçek değerini yansıtmayan emsal karşılaştırmaları ve gerçeğe aykırı raporlarla vatandaşlık için gerekli yatırım şartının sağlandığı izlenimi oluşturuluyor.
Böylece hem gayrimenkul değerleme sisteminin güvenilirliği hem de vatandaşlık başvurularının denetimi tartışmaya açılıyor.
Söz konusu iddiaların hangi kuruluşları ve raporları kapsadığı ise somut incelemelerle ortaya konulmayı bekliyor.
5 BİN 391 KİŞİNİN VATANDAŞLIĞININ İPTAL EDİLDİĞİ AKTARILDI
Haber merkezimize ulaştırılan dosyada yer verilen ve İçişleri Bakanlığına atfedilen açıklamada, sahte ekspertiz raporları ve usulsüz vatandaşlık işlemleriyle ilgili dikkat çekici bilgiler bulunuyor.
Aktarılan bilgilere göre, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Vergi Denetim Kurulu Başkanlığı ve Emniyet Genel Müdürlüğünün incelemeleri sonucunda, usulsüz veya muvazaalı işlem gerçekleştirdiği tespit edilen 1.150 yatırımcının yatırım uygunluk belgesi iptal edildi.
Aile fertleri dahil toplam 5 bin 391 kişinin Türk vatandaşlığı kararının da iptal edildiği belirtildi.
Resmî açıklamanın tam metni ayrıca teyit edilmeyi beklerken, bu iddialar değerleme raporlarının hangi kuruluşlar tarafından hazırlandığı ve usulsüzlüklerin nasıl tespit edildiği sorularını gündeme taşıdı.
GEDAŞ DÖNEMİNDE KAÇ RAPOR DÜZENLENDİ?
GEDAŞ’ın yaklaşık iki buçuk yıl tek yetkili kuruluş olarak faaliyet gösterdiği dönemde kaç vatandaşlık değerleme raporu hazırladığı ve bunlardan ne kadar gelir elde ettiği merak konusu.
Daha da önemlisi, hazırlanan raporlarda herhangi bir değer manipülasyonu tespit edilip edilmediği henüz açıklığa kavuşmuş değil.
GEDAŞ’ın usulsüz rapor hazırladığına ilişkin doğrulanmış bir bulgu bulunmamakla birlikte, şirketin tek yetkisinin kaldırılmasının gerekçesi ve önceki dönem denetimlerinin sonuçları kamuoyunun yanıt beklediği konular arasında.
Şirketin hazırladığı raporlarda değer manipülasyonu yapılıp yapılmadığı, yapıldıysa bu işlemlerden ne kadar gelir elde edildiği ve sorumlular hakkında hangi işlemlerin uygulandığı soruları açıklığa kavuşturulmayı bekliyor.
SEKTÖRDE BİR DİĞER İDDİA: KİRALIK LİSANSLAR
Gayrimenkul değerleme sektöründe tartışma yaratan bir başka konu ise lisans kiralama iddiaları.
Sektör kaynakları, aktif olarak değerleme faaliyeti yürütmeyen bazı lisans sahiplerinin mesleki yetkilerinin üçüncü kişiler veya organizasyonlar tarafından kullanıldığını ileri sürüyor.
İddialara göre, lisans sahiplerine belirli ücretler ödenirken bu lisanslar üzerinden yüksek tutarlı ve usulsüz değerleme işlemleri gerçekleştirilebiliyor.
Bazı durumlarda lisans sahiplerinin kendi adlarına düzenlenen işlemlerin içeriğinden haberdar olmadığı, buna karşın soruşturmalarda raporlarda ismi ve imzası bulunan kişilerin adli süreçlerle karşı karşıya kaldığı öne sürülüyor.
Sektör temsilcileri, gerçek sorumluların tespit edilebilmesi için raporların fiilen kimler tarafından hazırlandığının, elektronik imza kayıtlarının ve sistem hareketlerinin incelenmesini istiyor.
6 BİN 299 UZMANDAN 5 BİN 607’Sİ AKTİF RAPOR HAZIRLADI
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğinin (TDUB) 2025 yılı dördüncü çeyrek verileri, sektördeki istihdam yapısını ortaya koyuyor.
Verilere göre, denetmenler dahil toplam 6 bin 299 değerleme uzmanı görev yaparken, bunların 5 bin 607’si rapor hazırlanmasında aktif olarak yer aldı.
Aktif rapor hazırlayan uzmanların 3 bin 208’i kadrolu, 1.191’i sözleşmeli olarak çalıştı. Ayrıca 1.208 uzman yıl içerisinde hem kadrolu hem de sözleşmeli statüde görev yaptı.
Sektörde 23 binden fazla lisans bulunduğu öne sürülse de bu sayının ve aktif çalışmayan lisans sahiplerinin durumunun ayrıca incelenmesi gerekiyor.
Uzman sayıları tek başına lisans kiralama yapıldığını göstermese de sektör kaynakları, mesleki yetkilerin nasıl kullanıldığının daha sıkı denetlenmesi gerektiğini savunuyor.
VAKIF GAYRİMENKUL DEĞERLEME HAKKINDA DA İDDİALAR GÜNDEMDE
GEDAŞ’ın tek yetkisinin kaldırılmasının ardından vatandaşlık raporlarını hazırlayabilecek diğer kuruluşların faaliyetleri de mercek altına alındı.
Haber merkezimize ulaştırılan bir dosyada, VakıfBank iştiraki Vakıf Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin bazı yöneticilerinin görevlendirme süreçleri ve mesleki tecrübe belgelerine ilişkin iddialar yer aldı.
Dosyada özellikle bazı mesleki tecrübe belgelerine dayanak gösterilen raporların gerçekten belge sahibi tarafından hazırlanıp hazırlanmadığının araştırılması gerektiği ileri sürüldü.
Bu iddiaların doğrulanabilmesi için şirketin elektronik işlem kayıtlarının, raporların ve TDUB’a sunulan belgelerin incelenmesi gerekiyor.
Söz konusu suçlamalar bağımsız olarak doğrulanmış değil. Bu nedenle şirketin ve ilgili kişilerin açıklamaları önem taşıyor.
GÖZLER TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜNDE
Gayrimenkul değerleme sistemine ilişkin iddialar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün denetim mekanizmalarını da gündeme getirdi.
Mevzuata göre raporların uluslararası değerleme standartlarına uygun hazırlanması, taşınmazın gerçek durumunun incelenmesi ve belirlenen değerin somut verilerle gerekçelendirilmesi gerekiyor.
Şüpheli raporlar için kontrol değerlemesi yapılması ve usulsüzlük tespit edilen işlemler hakkında idari ve hukuki süreç başlatılması mümkün.
Ancak sektör temsilcileri, özellikle tercihli kuruluş seçimi, lisans kullanımı ve raporlardaki değer farklılıklarının denetiminde daha etkili önlemler alınmasını talep ediyor.
YANIT BEKLEYEN SORULAR
Ortaya atılan iddiaların aydınlatılması için kamu kurumlarının ve ilgili şirketlerin şu sorulara yanıt vermesi bekleniyor:
- GEDAŞ’ın tek yetkili olduğu dönemde kaç vatandaşlık değerleme raporu hazırlandı ve ne kadar gelir elde edildi?
- Bu raporlarda değer manipülasyonu tespit edildi mi?
- GEDAŞ’ın tek yetkili kuruluş statüsü neden kaldırıldı?
- Tercihli değerleme kuruluşu seçimi neden korunuyor?
- Vatandaşlık için gereken 400 bin dolarlık yatırım sınırının gerçeğe aykırı raporlarla aşıldığı kaç işlem tespit edildi?
- Lisans kiralama iddiaları hakkında hangi denetimler gerçekleştirildi?
- Değerleme raporlarının fiilen kimler tarafından hazırlandığı nasıl kontrol ediliyor?
VATANDAŞLIK SİSTEMİNDE ŞEFFAFLIK ÇAĞRISI
Gayrimenkul yatırımı karşılığında Türk vatandaşlığı verilmesi, yalnızca bir emlak işlemi değil, doğrudan kamu düzenini ve vatandaşlık hakkını ilgilendiren bir süreç.
Bu nedenle değerleme raporlarının güvenilirliği, kuruluşların bağımsızlığı ve denetimlerin etkinliği büyük önem taşıyor.
GEDAŞ’a 2024 yılında verilen tek yetkinin 2026’da kaldırılması ve tercihli sistemin varlığını sürdürmesi, geçmiş işlemlerin de şeffaf biçimde incelenmesi ihtiyacını gündeme getiriyor.
Değer manipülasyonu ve lisans kiralama iddialarının somut delillerle araştırılması, hem mesleğini dürüstçe yapan uzmanların korunması hem de vatandaşlık sistemine duyulan güvenin sağlanması açısından önem taşıyor.