Daireye göre, yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile, kira ilişkisi daha eskiye dayanıyorsa ve bedel emsallerin altında kalıyorsa, kira bedelinin hakkaniyete göre belirlenmesi istenebilir.
DAVA NASIL BAŞLADI?
İstanbul’daki iş yerini 2005’te kiraya veren mülk sahibi, kiracısının 2021’de ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsallerin çok altında kaldığını ve rayiç bedellerin ciddi biçimde arttığını öne sürerek, kiranın 39 bin liraya yükseltilmesi için kira tespit davası açtı.
YEREL MAHKEME: 2018 SÖZLEŞMESİ ESAS
Davayı gören sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son sözleşme yenilemesinin 2018’de yapıldığını, dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediğini belirterek talebi reddetti. Mahkeme, hakkaniyete göre belirleme yapılamayacağına, sözleşmedeki artış hükmüne göre hesaplama yapılması gerektiğine hükmetti. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de istinaf başvurusunu reddetti. Mülk sahibi, kiracının 2005’ten bu yana iş yerini kullandığını öne sürerek kararı temyiz etti.
YARGITAY: KİRA İLİŞKİSİ 2005’TE BAŞLADI
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararı hukuka aykırı bularak bozdu. Daire, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005’te başladığını, 2018’deki sözleşmenin kira bedelinde bir güncelleme içermediğinin ve yalnızca mevcut ilişkiyi yazılı hale getirmek için düzenlendiğinin ileri sürüldüğünü kaydetti. Mahkemenin görevinin sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek olduğunu vurgulayan Daire, sözleşme tarihindeki belirsizliğin ve kira bedelinin emsallere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtti.
Kararda şu ifadelere yer verildi:
“Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir.”
BİLİRKİŞİDEN EK RAPOR İSTENECEK
Daire, yerel mahkemenin 2018 tarihli sözleşmedeki bedelin o dönemin rayicini yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi heyetinden ek rapor alarak araştırması gerektiğine hükmetti. Buna göre bedel rayice uygunsa talep edilen dönem için endeks artışı uygulanacak, uygun değilse kira bedeli hakkaniyete göre belirlenecek. Daire, eksik araştırmayla karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğu sonucuna vardı.