Milliyet.com.tr/ÖZEL İstanbul Beşiktaş’ta 2017 yılında başlayan bir kira ilişkisi, eşine az rastlanır bir hukuk mücadelesine dönüştü. Kirasını düzenli ödeyen ancak ev sahibinin “TÜFE artışı eksik yapıldı” iddiasıyla başlattığı icra takibiyle sarsılan kiracı, pes etmeyerek karşı dava açtı.
Mahkemenin, kira sözleşmesinin 6. maddesindeki “belirsizliği” gerekçe göstererek verdiği son karar, Türkiye’deki milyonlarca kira sözleşmesini yeniden tartışmaya açtı.
Avukat Gizem Gonce’nin milliyet.com.tr’ye açıkladığı davanın ayrıntıları, sözleşme imzalarken yapılan o hatanın nasıl hayat kurtarabileceğini gözler önüne serdi. Gizem Gonce’nin açıklamaları şu ifadeleri kullandı: “Mal sahibi Beşiktaş’taki taşınmazını 29.08.2017 tarihinde 2 bin TL’ye kiraya verdi. Kiracı bu süreçte kira bedellerini düzenli ve eksiksiz ödedi. Ancak ev sahibi, 2022 yılında Gaziosmanpaşa İcra Müdürlüğü’nde “eksik kira ödendiği” iddiasıyla icra takibi başlattı ve tahliye sürecini devreye soktu.
KİRACI ‘BORCUM YOK’ DEDİ, MAHKEMEDEN TAHLİYE KARARI GELDİ
Kiracı taraf, ortada ödenmemiş bir kira borcu olmadığını belirterek icra takibine itiraz etti. Bunun akabinde ev sahibi itirazın iptali davası açtı ve mahkeme ev sahibini haklı bularak kiracının taşınmazı tahliye etmesi yönünde karar verdi.
Süreç devam ederken kiracı taraf menfi tespit davası açıldı ve kiracının borçlu olmadığının tespiti talep edildi. Herhangi bir şekilde borcun olmadığı ve kiralananın tahliyesi için yeterli gerekçe olmadığını, kira artışının anlaşmaya uygun olarak gerçekleştiğini ve ödendiğini belirtti.
KİRACI ‘HAKSIZ YERE TAHLİYE EDİLMEK İSTENİYORUM’ DİYEREK DAVA AÇTI
Kiracı kendisine yönelik haksız bir icra takibi başlattığını ileri sürdü ve kira borcunun bulunmadığını ve tahliye şartlarının uyuşmadığının karar verilmesi talepli dava açtı.
Oldukça ilginç bir dava türü oldu. Daha çok ev sahipleri icra takibine dayanak göstererek dava açıyorlar. Sonrasında davaya itiraz edilse de devam eden davalarda eğer gerçekten borç varsa tahliye kararı verilebiliyor. Kiracı ise burada haksız şekilde tahliye edilmek istendiğini gerekçe göstererek menfi tespit davası açtı. Söz konusu dava 09.10.2024 tarihinde açıldı.
EV SAHİBİ: TEBLİĞLER USULÜNE UYGUN YAPILDI
Ev sahibi icra mahkemesinde bu kararın kesinleştiğini ve dosyada tebliğlerin usulüne uygun yapıldığını, kesin hüküm kurulduğunu, bu sebeple açılan davanın reddine karar verilmesini talep etti.
SÖZLEŞMEDEKİ MADDE BELİRLEYİCİ OLDU
Mahkeme kararında kritik nokta, kira sözleşmesinin 6. maddesi oldu. Söz konusu maddede kira artışının TÜFE oranına göre yapılacağı belirtilse de artışın nasıl ve hangi oranda uygulanacağı açık ve net şekilde düzenlenmemişti.
Sözleşmedeki 6. maddedeki detaylara göre ‘kiracı, sözleşmenin bitiminde kira bedelini TÜFE ortalamasına göre, yani yüzde oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder’ şeklinde madde yer alıyordu. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale dönmesi halinde kira bedelinde bir artış olacağı, ‘bu artışın TÜFE oranında mı, yoksa TÜFE ortalaması oranında mı?’ artırılacağının kararlaştırılmadığı, 29.08.2017 tarihli kira sözleşmesinin artış şartlarına ilişkin 6. maddesinde belirlenebilir olmadığı, kiracının dava dilekçesinde ev sahibi ile anlaşılan oranda gerekli artışların yapıldığı, ev sahibi tarafından talep edilen kira fark alacağının gerçeği yansıtmadığı beyan edilerek kiracının kabul ettiği aylık kira miktarı esas alınarak kiracının dava açmakta haklı olduğuna ve kiracının icra dosyasında borcunun olmadığının tespitine karar verildi.
Mahkeme 09.10.2024 tarihinde kira artış şartının “belirli ve belirlenebilir” olmadığına hükmetti. Kiracının, kabul ettiği kira bedelini düzenli ödediğini ve talep edilen kira farkının gerçeği yansıtmadığını değerlendirdi.
2 BİN TL’DEN 15 BİN TL’YE ÇIKTI
Dosyaya göre kiracı, 2017’de yaklaşık 2 bin TL olan kira bedelini, yıllar içinde artırarak 2024 yılı olan dava tarihi itibarıyla 15 bin TL seviyesine kadar yükseltti. Mahkeme, tüm bu ödemelere rağmen icra dosyasında borç bulunmadığına karar verdi.
TAHLİYE KARARI DA TARTIŞMALI
Her ne kadar süreçte tahliye kararı verilmiş olsa da açılan menfi tespit davası sonucunda kiracının borçlu olmadığı tespit edildi.
‘SÖZLEŞMEDE KİRA ARTIŞ ORANI AÇIK VE NET ŞEKİLDE YAZILMALI’
Bu karar, kira sözleşmelerinde artış oranlarının açık, net ve tartışmaya yer bırakmayacak şekilde yazılmasının önemini bir kez daha ortaya koydu. Mutlaka sözleşmeye kira artış bedelinin neye ilişkin olduğunun yazılması gerekiyor. Eğer bir yüzde belirlenmişse bu yüzdenin de yazılması gerekiyor.
‘DÜZENLİ ÖDEYEN KİRACI HAKSIZ İCRA TAKİBİYLE KARŞILAŞTIĞINDA İTİRAZ ETSİN’
Düzenli ödeme yapan kiracıların haksız icra takibiyle karşılaşmaları halinde itiraz ve dava hakları bulunuyor. Eğer kiracı olarak düzenli ödemeler yaptığınız ve artışları da yaptığınız halde ev sahibi tarafından icra takibi başlatıldıysa buna itiraz etme hakkınız var. Sonrasında itirazın iptali davası açıldığında eğer tekrar hakim sizin eksik ödeme yaptığınıza kanaat getirilirse o halde tahliye kararı verilebilir.
İlk görülen davada da tahliye kararı verilmişti. Fakat kiracı taraf verilen tahliye kararının yerinde olmadığını, kira bedelinin düzenli olarak her ay ödendiğini, bunun akabinde menfi tespit davası açarak kira borcunun olmadığının tespitine karar verilmesine yönelik dava açtı ve kazandı.”
