TCMB verilerine göre; 2022 Eylül ayında bir önceki aya göre %4,9 artan HPE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %189,2, reel olarak %58 arttı. İstanbul, Ankara ve İzmir konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde 2022 Eylül ayında bir önceki aya göre sırasıyla %4,6, %4,3 ve %5,8 artış gözlendi. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla %212,1, %196 ve %185,8 arttı.
Konut fiyat endeksi (yıllık % değişim) Kaynak: TCMB, TÜİK, Tera Yatırım
Konut fiyatlarındaki artışın hız kazanmasında döviz kuru ve enflasyondan gelen etkenlerle birlikte, inşaat maliyetlerinde görülen artış ve arz – talep dengesi etkilerini gözlemliyoruz. Özellikle Covid-19 pandemisi sonrası konut arz ve talebindeki değişimler finansman maliyetleri ve hanehalkı talebi kanalıyla fiyatları etkilerken. Sonraki aşamada döviz kurlarındaki oynaklık ile birçok bölgede nominal fiyatlar önemli ölçüde arttı. Ukrayna savaşının yarattığı küresel enflasyonun etkileri ve özellikle Ruslardan gelen talep etkileri konut fiyatları yönünde ciddi asimetri yarattı. Çok yüksek rakamların alım gücünü aşması ve fiyatları ulaşılabilir seviyelerin üzerine çekmesi, özellikle kredili satışlar tarafında talep daralmasına neden olabilir. Sosyal konut projesi hayata geçtiğinde dar gelirliler için konut ve kira fiyatlarına etki edecek ancak genel olarak fiyatları düşürmekten çok fiyat artış hızının yavaşlaması daha muhtemel.
Özellikle Covid-19 pandemisi sonrası konut arz ve talebindeki değişimler, finansman maliyetleri ve hanehalkı talebi aracılığıyla fiyatları etkilerken sonraki aşamada döviz kurlarındaki oynaklık ile birçok bölgede nominal fiyatlar önemli ölçüde arttı. 2Ç22’de GSYİH’nın %7,6 büyüdüğü bir ortamda inşaat sektörü daraldı ve Eylül 2022 itibarıyla inşaat maliyetleri %119,83 arttı. 2022 yılı itibariyle Rusya-Ukrayna savaşının yarattığı küresel enflasyonun etkileri ve özellikle talep Ruslardan gelen etkiler konut fiyatları yönünde ciddi asimetri yarattı.
TL bazlı kredi faiz oranlarındaki artış, döviz kurunu dengelemeye çalışırken uzun vadede kredi maliyetlerinin artması nedeniyle konut talebinin durgunlaşmasına neden oldu. Mortgage kaynaklı satışların etkisi için özel bankaların döviz kuru risklerini ve maliyet yönetimini izlemeye devam edeceğiz.
Kaynak: Tera Yatırım-Enver Erkan
