Toplu Yapılarda Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

25 Mart 2013 12:19
“ Toplu yaşam kültürünün de tam olarak oturmaması nedeniyle bu sitelerde birçok sorunlar ortaya çıktı. Bu durum, Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılması ihtiyacını doğurdu. Kanuni düzenlemeler doğrultusunda, toplu yapı yönetiminde ve yaşamanda dikkat edilmesi gereken önemli hususları Avukat Aycan Urlu ile konuştuk. „
Toplu Yapılarda Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Röportaj: Gülay Tunçel

Değişik nedenlerle, büyük kentlere son 15 – 20 yılda göçler arttı. Bu artış konut ihtiyacının artmasına neden oldu. Hızlı kentleşme sonucunda, başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerde toplu konutlar (siteler) çoğaldı.  Ancak kanuni düzenlemede değişiklik olmayınca, hukuki alt yapı eksik kaldı. Toplu yaşam kültürünün de tam olarak oturmaması nedeniyle bu sitelerde birçok sorunlar ortaya çıktı. Bu durum, Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılması ihtiyacını doğurdu. 14. 11,2007’de Kat Mülkiyeti Kanunda köklü değişiklikler yapıldı. Toplu yapılarla ilgili özel bir bölüm eklendi. 

 Yeni kanuni düzenlemeler doğrultusunda, toplu yapı yönetiminde ve yaşamanda dikkat edilmesi gereken önemli hususları Avukat Aycan Urlu ile konuştuk.

 Avukat Aycan Urlu ‘nun konuya ilişkin bakın neler anlattı…

1- Yönetim Planınızı Okuyun

Yönetim Planı, toplu yapının yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları, kat malikleri veya bağımsız bölümden yararlananların uyması gereken kuralları düzenler.

Kat Mülkiyeti Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla, toplu yapı yönetimi, yönetim planına yöre yürütülecek olup, bu yönetim planı, bütün kat malikleri ile birlikte bağımsız bölümden yararlananları da (kiracı, misafir vs.) bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Dolayısıyla, uymanız gereken kurallar, toplu yapınızın ne şekilde yönetildiği, yönetim ve komşularınızla olması gereken ilişkilerinizi yönetim planından öğrenerek, hak ve yükümlülükleriniz hakkında bilgi sahibi olabilir, yasal haklarınızı daha iyi koruyabilir ve sağlayabilirsiniz.  Yönetim planınızı, bağımsız bölümünüzün bağlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’nden temin edebilirsiniz.

2- Uyulması Gereken Yükümlülüklerinize Dikkat Edin

Toplu yaşamın gereği olarak, bir takım kurallara dikkat etme zorunluluğumuz vardır. Aksi davranışlar, bir takım cezai ve hukuki yaptırımları gündeme getirmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu, kanunda ve Yönetim Planında belirtilen yükümlülükleri yerine getirmeyen kat maliklerinin kendilerine ait bağımsız bölümün Mülkiyet Hakkının Diğer Kat Maliklerine Devrini düzenlemiştir. Bu düzenleme ciddi bir yaptırımdır.

Buna göre; kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ederse,  onlar, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir.

Aşağıdaki hallerde, kanunun aradığı Çekilmezlik Hali mevcut sayılır.
  • Ortak gider ve avans borcu nedeniyle, hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; Hâkim tarafından verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlâl etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
  • Kendi bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane gibi kullanarak ahlâk ve âdaba aykırı harekette bulunması.
3- Kat Malikleri Kurulu Toplantılarına Katılın

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise (birden çok bloktan oluşan sitelerde) kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır.)  Bu toplantılara mutlaka katılmaya çalışın. Alınan kararlar, sahibi olduğunuz bağımsız bölümü de ilgilendirecek olduğundan, her zaman için alınacak kararlarda söz sahibi olduğunuzu unutmayın. Dolayısıyla, istemediğiniz, size maddi manevi zarar verecek kararlarda fikrinizi beyan etmeniz her zaman sizin yararınıza olacaktır.

Ayrıca, toplu yaşamınızın daha iyi ve daha sıcak komşuluk ilişkileri içerisinde olmasını sağlamak, sizlerin toplantılara katılmanız ve hatta tabiri caizse taşın altına elinizi koyarak yönetimde de bulunmanızla mümkündür. Bağımsız bölümünüzün bulunduğu yer bir siteyse, yani birçok bloktan oluşan bir yapı ise yönetim Planınızda muhtemelen blok temsilciliği öngörülmüştür. Yani, Site Yönetiminde söz sahibi olacak kişiler (bağımsız bölüm sahibi sayısı çok olduğundan) birebir siz değil blok temsilcinizdir. Dolayısıyla, siteyi ilgilendiren toplantılara da siz değil yöneticiniz sizi temsilen katılmaktadır. Ancak, bağımsız bölümünüzün bulunduğu bloğu ilgilendiren toplantılarda yine siz  söz ve oy sahibi olacaksınız. 

4- Kararların Size Tebliğini Sağlayın.

Alınan kararlar, kanun gereği taahhütlü mektup veya imza karşılığı elden bağımsız bölüm maliklere tebliğ edilir. Aynı zamanda apartman panolarına asılarak, malik olmayıp kiracı veya kullanan sıfatıyla yararlanan kişilere de duyurulur.

 Kararın tebliği şu yönden önem taşır:

1- Alınan kararlar kanuna, yönetim planına aykırı ise kararın iptali için kararın tebliğinden itibaren 1 ay ve her halde 6 ay içerisinde iptal davası açılabilir. Karar size tebliğ edilmeli ki 6 aylık bu sürenin kaçırılması söz konusu olmasın. (Yok hükmünde veya batıl olan kararlar için her zaman dava açılabilir.)

2- Toplantıda, öngörülen yönetim dönemindeki tahmini gelir – gider tutarları ile aidat miktarının belirlendiği işletme projesi düzenlenmiş olabilir. Ödemeniz gereken aidat miktarı ve bu aidat için öngörülen harcamaları bilmeniz yönünden, kararın tebliği yine önem taşımaktadır.
   
3- Bir kat maliki ve kiracı aleyhine, aidat yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesi ile başlatılan icra takiplerinde, gecikme tazminatı istenmesi için de kararın veya işletme projesinin tebliği gündeme gelecektir.  Karar veya işletme projesi tebliğ edilmemiş ise yönetimin, gecikme tazminatı (faiz) talebi tartışmalı hale gelecek, kat maliki veya kiracı bu durumu kötü niyetli olarak kullanmamışsa, faizi isteyemeyecektir.

 3- Başka bir adreste ikamet ediyorsanız adresinizi yazılı olarak bildirin.

Bağımsız bölüm malikleri, başka bir yerde ikamet ediyorlarsa, ikametgâh adreslerini yazılı olarak yönetime bildirmekle yükümlüdürler. Tebligat Kanununun ilgili hükmü gereği, bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. Bu, çok dikkat edilmesi gereken bir durumdur.  Şöyle ki; aleyhinize, aidatlarınızı ödemediğiniz gerekçesi ile icra takibi başlatılırsa ve bu madde hükmü doğrultusunda takip aleyhinize kesinleştirilirse, üzerinize kayıtlı malvarlığınıza ve öncelikle söz konusu bağımsız bölümünüz üzerine haciz konulabilir ve hatta satışı gerçekleştirilebilir. Böyle bir aksiliğe imkân vermemek için bu duruma dikkat edilmesi gerekmektedir. 

 4-Yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere karşı dava açma hakkınız olduğunu unutmayın.

Komşunuzun, üzerine düşen borç ve yükümlülükleri yerine getirmemesi sizin için çekilmez bir hal alıyorsa, mahkemeye başvurarak, bu aykırılığın giderilmesini isteme hakkına sahipsiniz.  Unutmayın ki, ortak yaşamın başladığı  yerde, herkes sınırsız özgürlüğe sahip değildir. Haklarınızı ihlal edenlere karşı yasal yollarınız daima açıktır.

Çok teşekkür ediyorum Avukat Aycan Urlu.

Ben de teşekkür ediyorum herkesin, sorunsuz komşuluk ilişkileri ve yönetim anlayışı sağlaması dileğiyle. Başarılar diliyorum.

Yorumlar

Röportajlar Manşet